Conviene comprare casa ad oggi 2019?
2 Settembre 2019
Il futuro del mercato immobiliare
27 Febbraio 2020

 

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Pro e contro dell'usato


 
 

 
 

In un precedente articolo intitolato “Conviene comprare casa ad oggi 2019” indicavo le ragioni per cui conviene comprare un immobile, sorge naturalmente la seguente domanda: conviene acquistare un alloggio esistente o nuovo?

Oggi ci dedicheremo a valutare i vantaggi e gli svantaggi dell’usato:


Secondo i dati Istat, i prezzi delle abitazioni esistenti dal 2011 al 2015 hanno subito un crollo di più del 20%, mentre dal 2016 hanno mantenuto una tendenza molto lieve ma sostenuta verso il ribasso. Ad esempio, i prezzi dell’usato nel secondo trimestre del 2019 hanno registrano un -0,4% se paragonato con il primo trimestre, però attenzione, questa dinamica di prezzo è in controtendenza rispetto alla vivacità del mercato che sta registrando una crescita nei numeri delle transazioni, quindi non passerà molto tempo prima che la pressione della domanda incida sui prezzi. Oggi con una buona consulenza si può fare un vero e proprio affare, motivo per il quale gli investitori oggi sono indirizzati verso questo segmento di mercato;

Le detrazioni fiscali – bonus ristrutturazione, eco bonus legato all’efficientemento energetico, bonus verde - rappresentano un vero incentivo e, a sentir dire dal Ministro dello Sviluppo Economico, questi saranno riconfermati per il 2020 (argomento da seguire). Ad esempio, il recupero del patrimonio edilizio dà la possibilità di usufruire oggi, nel 2019, di una detrazione del 50% con limite massimo di spesa di 96.000€ per alcuni specifici interventi. Facciamo un esempio: si effettua in investimento pari a 96000€ che comprende il rinnovo dei serramenti, dei servizi igienici e la trasformazione di una soffitta in mansarda. Dobbiamo ora conteggiare il 50% di 96000€ ottenendo un valore pari a 48.000€, suddividendo la spesa per 10 anni la detrazione fiscale sarà di 4.800€/anno. Ciò vuol dire che nei prossimi 10 anni dalla Vostra dichiarazione IRPEF si ha il diritto a una detrazione fiscale di 4.800€

Pochi conoscono una Legge Regionale del Piemonte per il recupero dei sottotetti, questa prevede indici o parametri urbanistici ed edilizi superiori a quelli previsti dai PRG. Pensate che per il recupero dei sottotetti non c’è bisogno di contare con cubatura*, le altezze minime e media di solito risultano essere inferiori ai parametri urbanistici locali. Questa è una legge super vantaggiosa che, unita alle agevolazioni fiscali, potrebbe fare dell’usato un vero affare per chi compra un alloggio con sottotetto non abitabile. Con l’ applicazione di questa legge in alcuni casi si potrebbe addirittura raddoppiare la metratura dell’alloggio;

Contro l’usato nuoce:


1) La vetustà degli impianti, l’obsolescenza, il costo per il ripristino degli stessi, maggiori costi di gestione e manutenzione. Come sapere se l’acquisto è un investimento? Sulla carta questa operazione sembra semplice, ma in realtà così non è. Per poter capire la validità di un investimento bisogna sommare al prezzo di acquisto il valore del costo di ricostruzione a nuovo, cioè la spesa necessaria per portare la vetustà a zero anni, il risultato si paragona con il prezzo degli alloggi nuovi. Se il valore ottenuto supera quello del nuovo allora non è un investimento consigliato;

2) I pochi margini per un adeguamento tecnico. Per esplicitare quanto detto propongo due esempi: il primo è riferito all’efficientemento termico, infatti per eliminare gli spifferi e la dispersione del calore è necessario sostituire i serramenti con altri aventi una prestazione maggiore, normalmente con triplo vetro e con due intercapedini riempite con gas argon, ecc. Ciò però porta alla formazione delle insalubri macchie di umidità per una mancata ventilazione durante il periodo invernale. La soluzione a ciò sarebbe l’istallazione della Ventilazione Meccanica Controllata VMC, però in tantissimi alloggi usati, viste le condizioni architettoniche, questo non è più possibile.
Altro esempio è l’insonorizzazione: negli alloggi usati è praticamente impossibile effettuare un corretto adeguamento alle normativa vigenti di abbattimento acustico, anche investendo cifre considerevoli;

Antisismica:


sono più di 7 milioni gli immobili costruiti senza una legge sismica di riferimento, cioè il 60% degli edifici è stato costruito prima del 1974, prima dell’entrata in vigore delle prime norme antisismiche. Nel 2008 sono state pubblicate le Norme Tecniche per le Costruzioni, le NTC, che rappresentano una vera evoluzione in materia, quindi, senza voler segnalare che quanto costruito in precedenza non sia in grado di resistere ad un evento sismico, mi sento di affermare che gli alloggi costruiti dopo il 2008, costruiti seguendo le prescrizioni riportate dalla normativa, sono stati progettati seguendo veri criteri antisismici.

Nel momento in cui si vuole procedere con l’acquisto di un alloggio, i fattori che rientrano nella scelta di un investimento su un immobile di nuova costruzione o esistente, non riguardano solo le caratteristiche intrinseche come la metratura, il numero di vani, la presenza o meno di un giardino e il prezzo, ma anche altri elementi ancora più incisivi denominati caratteristiche estrinseche, cioè quelle caratteristiche attinenti al contesto territoriale e ambientale ove ci interessa che l’immobile sia collocato, questo incide in maniera rilevante la scelta sull’acquisto. Ad esempio, una signora anziana sicuramente privilegia la vicinanza rispetto alle attività commerciali (panetteria, macelleria, farmacia, medico) quindi centro città; una coppia giovane aspira a risiedere vicino al lavoro, alla scuola dei bimbi, allo spazio verde, ai parchi, di conseguenza negli anelli abitativi periferici alle città; invece le persone di media età danno tanto valore alla qualità di vita, alloggi efficienti con un occhio di riguardo all’ambiente.

Il consulente immobiliare ha il compito di valutare insieme all’acquirente tutte le caratteristiche per analizzare il mercato ed individuare l’alloggio (esistente o nuovo) che soddisfi le esigenze familiari


Queste tre categorie di acquirenti non necessariamente sono escludenti tra di loro, proprio qui entra in gioco il Consulente Immobiliare. Egli ha il compito di valutare insieme all’acquirente tutte le caratteristiche, sia intrinseche che estrinseche, per analizzare il mercato ed individuare l’alloggio (esistente o nuovo) che soddisfi le esigenze familiari, però con una visione attenta all’investimento e soprattutto attenta ad evitare le fregature tecniche e di transazione.

Non dobbiamo mai dimenticare la psicologia del compratore: la maggior parte degli investitori decide di acquistare casa nei primi 90 secondi dalla visita. Quindi, si passa da uno stato razionale ad uno emotivo in pochissimo tempo, dopodiché l’acquirente rimane in una situazione di debolezza perdendo facilmente la strada sugli obiettivi tracciati, come anche le aspettative di acquisto. Non per nulla un acquirente su due non è soddisfatto dalla operazione da loro fatta. Per concludere, oggi il mercato dell’esistente sembra molto interessante però consigliato solo agli esperti investitori.

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