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10 Aprile 2020

 

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Il futuro del mercato immobiliare


 
 

 
 

Salve Investitori,
visto che siamo all’inizio dell’anno mi voglio avventurare a predire il futuro senza tener conto dell'effetto temporale del CONVID-19.
Cioè vorrei dirvi quello che, a parer mio, ed a seguito di una mia attenta analisi, sarà l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare di tipo residenziale per i prossimi anni affinchè Voi potiate avere un quadro chiaro e completo circa la convenienza o meno dell’ “acquistare un’abitazione”.

Visto che non ho una sfera di cristallo mi affiderò allo studio storico tecnico dell’andamento dei prezzi del mercato immobiliare ed ai suoi cicli. Ve li ho rappresentati graficamente ai fini di una migliore comprensione sapendo che, per non ingarbugliare le cose, il ragionamento si baserà soltanto su due variabili: prezzo e tempo. Sappiamo però che sul mercato immobiliare intervengono tante altre variabili ad esempio: il numero di vendite immobiliari, l’inflazione, la variazione del potere di acquisto, i finanziamenti, l’economia del paese, ecc.

Iniziamo sin da subito con il grafico dei prezzi reali degli immobili residenziali: vi anticipo che la linea blu scuro rappresenta l’andamento storico temporale della variazione dei prezzi immobiliari mentre la linea celeste rappresenta la previsione su cosa potrebbe accadere in futuro per appunto i prezzi degli immobili residenziali. Da una prima analisi del grafico possiamo dedurre immediatamente una conclusione e cioè che a lungo termine il prezzo delle case e degli appartamenti sarà sempre in aumento.

Negli ultimi 54 anni nell’investimento in azioni quotate italiane, nei cosiddetti bot, il rendimento reale depurato dall’inflazione è stato pari al 47% mentre nell’investimento immobiliare il rendimento reale, ma solo di plusvalenze*, è stato pari al 155%.

Il secondo aspetto che emerge dal grafico è che il mercato si muove attraverso cicli temporali, cioè i prezzi partono da un minimo -A- (inizio di un ciclo) per dopo aumentare fino ad un punto massimo -B- per dopo andare in flessione fino ad arrivare un’altra volta ad un minimo -C- (fine del ciclo). Questi cicli, come si può osservare, si stanno allungando cioè negli anni 70 i cicli erano pari a 5 anni, negli anni 80 erano pari a 9 anni, così fino ad arrivare all’ultimo ciclo di ben 17 anni.

Con l’aumento della durata e dell’ampiezza dei cicli il mercato immobiliare diventa per l’investitore qualcosa più rischioso rispetto al passato. Questo che cosa vuol dire? O meglio che cosa vi posso consigliare? Di affidarvi ad una persona competente per evitare i sbagli. Ad esempio, se avete fatto un investimento sbagliato, ad esempio comprando un appartamento nel 2007, quando i prezzi erano al massimo -D-, purtroppo per ricavare la stessa cifra in euro è molto probabile che dovete aspettare 17 anni (dal momento dell’acquisto) cioè, oltre il 2024 -punto F-. Se il ciclo fosse di una durata più corta questo tempo si accorcerebbe.

Nella speranza di essere stato finora in grado di spiegarmi procediamo adesso ad ipotizzare quale sarà il futuro del mercato immobiliare basandoci ovviamente sui cicli. Ci aiuteremo con la linea di supporto, che mi indica i valori minimi, e la linea di resistenza, che rappresenta i massimi.

Se il mercato risponde, come l’ha fatto storicamente, vi segnalo due cose:
1) Si sta riavviando un nuovo ciclo immobiliare. Oggi è in conclusione la fase di recessione -E- e stiamo entrando nella fase in crescita. Per adesso i prezzi permangono stabili (cioè bassi) però, come è naturale che sia, visto il superamento della recessione, stanno aumentando il numero di compravendite. In Provincia di Cuneo questo si avverte, quindi cosa vi posso dire? pare e ritengo che sia il momento giusto per acquistare;

2) Le proiezioni ci indicano che fra 8/10 anni il mercato immobiliare sarà ai prezzi massimi -G-, quindi ci sarà una buona plusvalenza**.

Se tutto quanto detto si avvera, cosa emergerebbe da questa analisi? Che attualmente è il momento in assoluto più appropriato per investire, cioè di acquistare immobili, però questo ovviamente deve essere fatto con una certa logicità e soprattutto con criterio. Cioè si deve comprare: al prezzo giusto, si deve comprare un immobile che abbia le caratteristiche tecniche architettoniche adeguate, si deve badare bene alla posizione, alla commerciabilità del bene, ecc.

Facciamo un esempio di investimento: acquistate oggi un appartamento e lo locate in modo sicuro per 4 anni +4 ottenendo così un rendimento di circa 50.000/60.000€. Se alla fine di questo periodo i prezzi del mercato immobiliare si avvicinano al massimo, vendendo l’immobile sicuramente porterete a casa un buon rendimento più una miglior plusvalenza. Ottimo affare, vero?.

Finisco raccontandovi una mia esperienza: sono andato recentemente a visione un’immobile di nuova costruzione sito in una località molto interessante, esternamente il palazzo sembrava in buono stato di manutenzione, però, con l’occhio clinico da tecnico esperto del settore ho ravvisato alcuni difetti gravi che per persone inesperte non sono subito visibili. Vi assicuro che questo immobile, che all’apparenza sembrerebbe un buon investimento vista la sua apparente bellezza ed il suo ottimo prezzo, non seguirà l’andamento previsto, tutt’altro, non permetterà all’ipotetico acquirente di aver fatto un buon investimento. Ecco perché ribadisco sempre, anche a costo di sembrare ripetitivo, la necessarietà di un buon consulente immobiliare.

A questo punto ci sta la domanda che potrebbe farmi il signor Mario Rossi: signor competente immobiliare, perché Lei dice che i prezzi degli immobili nel lungo periodo sono in aumento quando il mio immobile oggi è stato valutato ad un prezzo inferiore da quando l’ho comprato?.

"COSA SUCCEDE ALL'INTERNO DI UN CICLO IMMOBILIARE?"

La risposta la troviamo nelle 6 fasi che sistematicamente si compiono all’interno di un ciclo immobiliare.

Il ciclo inizia con la fase n° 1 dove i prezzi sono bassi, ai minimi e stabili, però iniziano ad aumentare le operazioni di compravendita. Oggi nel 2020 siamo in questa fase e risulta palese che è il momento di acquistare;
Nella fase n° 2 come risposta all’aumento della domanda iniziano ad aumentare i prezzi;
Nella fase n° 3 questo trend rallenta, il mercato si “stanca”, continuano ad aumentare i prezzi però si inizia a percepire una certa difficoltà a vendere gli immobili;
Nella fase n° 4 i prezzi sono al massimo (se si avvera quanto ho predetto questo succederà fra 8/10 anni);
Le fasi n° 5 e 6 si caratterizzano per un calo dei prezzi e delle compravendite. E’ un mercato in caduta, di recessione, cioè quello che si è vissuto dal 2007 al 2016;


Adesso rispondo al signor Mario Rossi: se Lei ha acquistato un’immobile successivamente l’anno 2003 purtroppo, come conseguenza, delle fasi 4 e 5 il suo immobile oggi ha un valore inferiore. Quindi signor Rossi, Lei mi sta facendo il Suo ragionando all’interno di un ciclo e non con una visione di più cicli.
Però cerco di sollevarla un po’: provi a non ragionare in euro, ma in termini di capacità di acquisto, quindi, mi segua bene, quello che Lei avrebbe comprato con la cifra investita ai tempi dell’acquisto del suo immobile molto probabilmente sarà uguale a quello che Lei potrà acquistare oggi con la cifra che otterrà vendendo il suo alloggio. Sembra strano vero?

Però è cosi, di conseguenza, visto che siamo nella fase 1 il mio consiglio è “venda immediatamente” e acquisti qualcosa più commerciale che entrando nella fasi 2 e 3 di sicuro le permetterà di avere un guadagno”
Questo argomento lo tratteremo in un prossimo articolo.

*Calcolato senza tenere conto dei redditi netti ad esempio l’affitto. **Si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile in proprio possesso viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto al costo sostenuto in fase di acquisto.

Se vuoi saperne di più, contattami →

 

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