Nella mia lunga carriera professionale ho notato una comune difficoltà da parte degli acquirente di determinare quale sia il giusto valore di mercato dell’alloggio che desiderano acquistare. Molto sovente improvvisano dimenticando che in questo ambito gli errori si pagano in modo salato. Vi indico tre brevi spunti da tenere a mente: 1) In primo luogo è molto importante individuare temporalmente in quale fase del ciclo immobiliare ci si trova. Ad esempio è risaputo che dal 1997 al 2006 il mercato immobiliare era caratterizzato da una crescita in termini di transazioni e di prezzi. Dopo, per un paio di anni, i prezzi sono rimasti stabili. Poi, dal 2008, le due componenti (prezzi/transazioni) hanno preso la strada del netto calo. Attualmente, 2019, ci troviamo con un mercato dove i prezzi sono leggermente in calo e le compravendite ricominciano a crescere (nel 2018 scambi a +6,6% ma prezzi a -2,5%). E’ risaputo che in Italia, da sempre, consideriamo il mattone quale “bene rifugio”. Però mi chiedo: come si fa a spiegare al signor Mario Rossi che la sua casa non ha più lo stesso valore di quanto l’ha pagata 10 anni fa?. Mi dispiace per il signor Rossi però a me in qualità di “Property Finder” ciò che interessa è che tu quale investitore non faccia l’errore di sopravvalutare l’immobile acquistandolo al prezzo suggerito dal venditore ma che tu possa acquistare il bene al suo valore di mercato. Come consiglio ti direi: affidati ad un consulente “Property Finder”.
2) Mi è capitato spesso nella fase di negoziazione di dover affrontare acquirenti improvvisati che confrontano i prezzi per metro quadro di un alloggio con un altro senza però avere le stesse scale di misura. Sembra banale però il primo grande errore è non sapere quale metodo di calcolo sia stato impiegato per il calcolo della superficie: il sistema italiano di misurazione ovvero il metodo dell’Agenzia del Territorio, norme UNI, sono superficie esterne lorde (SEL) o interne lorde (SIL) o interne nette (SIN). Paragonare il prezzo di vendita di due o più alloggi significa valutare tutte le loro caratteristiche sia quantitative che qualitative applicando i metodi oggettivi indicati negli standard internazionali di valutazione degli immobili. Non è affatto facile però un errore in questo senso potrebbe farti dissuadere dal fare un affare e da spendere qualche decina di migliaia di euro in più risultando cosi un errato affare.
il primo grande errore è non sapere quale metodo di calcolo sia stato impiegato per il calcolo della superficie
3) Comprare casa: è meglio nuova o usata?. In prima battuta ti direi che nemmeno io lo so. Tale decisione va valutata caso per caso. Gli alloggi nuovi oggi hanno sommariamente prezzi superiori all’usato (preoccupati se così non fosse), sono edificati con sistemi costruttivi e impianti tecnologici innovatissimi (non tutti però) che forniscono una maggiore qualità di vita. Dall’altro lato se è vero che l’usato oggi ha un minor valore iniziale è anche vero che si dovrà tener conto della vetustà dei servizi e degli impianti. Quindi al costo iniziale dovrai aggiungere il costo di ricostruzione o trasformazione. A favore dell’usato giovano le “detrazioni fiscali IRPEF” che spettano ai contribuenti che effettuano lavori di ristrutturazione edilizia e/o di risparmio energetico: bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus, bonus verde. E’ molto facile usufruire di queste agevolazioni più di quanto tu possa pensare. Solo cosi potrebbe risultare un buon affare.
