LA PRELAZIONE AGRARIA: DUBBI E NODI INTERPRETATIVI

Salve investitori, quest’oggi vi spiegherò in modo molto semplice, e senza alcuna pretesa di esaustività, una questione che mi ha visto impegnato, con tanta fatica, per diversi mesi e avente ad oggetto la prelazione agraria. Vi chiederete, come è successo a me, cosa sia la prelazione agraria e, soprattutto, il perché potrebbe interessarvi. La risposta è presto data: posseggo in vendita due immobili, l’uno a Barolo e l’altro a Madonna dell’Olmo. Ho pensato, pertanto, che una breve guida sull’argomento potrebbe essere utile a districare molti dubbi per coloro i quali saranno interessati all’acquisto di questi due immobili.

Partiamo dall’abc dell’argomento: ovvero cosa si intende per prelazione agraria. Si fa riferimento, in primis, ad un istituto di fonte legale che prevede il diritto di essere preferito, a parità di prezzo, e in presenza di determinate condizioni soggettive e oggettive, nel caso di vendita di un fondo agricolo.

Ti starai forse chiedendo, nonostante la semplicità della dicitura, cosa si intende per fondo agricolo. Ti rispondo subito: non c’è, nelle leggi che si occupano dell’argomento, alcuna definizione puntuale di “fondo agricolo”. Pertanto, come insegnano i giureconsulti, in mancanza di una definizione legislativa, si fa riferimento alla “communis opinio”, cioè a ciò che comunemente viene compreso in questa dicitura. Ovvero, vi si comprende un terreno destinato all’agricoltura, il quale può essere accompagnato anche da uno o più fabbricati rurali destinati esclusivamente al servizio dell’attività svolta sul fondo medesimo.

Chiarito questo primo aspetto fondamentale, dovrai comprendere chi siano i soggetti che hanno questo diritto di preferenza. E qui, per fortuna, la legislazione in materia è esaustiva. Essa, innanzitutto, comprende l’affittuario del fondo offerto in vendita e, in subordine, in mancanza del primo, i proprietari dei fondi confinanti con quello offerto in vendita.

Non basta però questa indicazione, in quanto questi soggetti devono avere alcune caratteristiche soggettive ben precise.

In particolare, per quanto riguarda l’affittuario, esso può essere o un coltivatore diretto oppure una società agricola di persone in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto. In questo caso la coltivazione in qualità di affittuario deve esercitarsi da almeno due anni; il soggetto non deve avere venduto nel biennio precedente altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a mille lire (0,52 euro), salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria. Ed, infine, il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia. Applicando, dunque, quanto prima detto agli immobili che posseggo in vendita ti dico che nell’immobile di Madonna dell’Olmo vi è si’ un affittuario, ma non stabile, ossia non insediato da almeno due anni. Ciò in quanto il medesimo possiede un contratto, stipulato con le competenti associazioni di categoria, di durata annuale. Ed ecco che in questo, come nell’immobile sito a Barolo, vengono in rilievo, in mancanza della prima categoria di prelazionari,  i proprietari dei fondi confinanti.

Venendo dunque a specificare questa seconda categoria: i proprietari dei fondi confinanti. Essi, oltre alle qualifiche e caratteristiche dei soggetti prima menzionati, cioè coltivatori diretti o società agricole di persone, potranno essere altresì imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’Inps.

Cosa viene fuori da questa microanalisi sulla legittimazione soggettiva? Che i proprietari confinanti verranno in rilievo, solo e soltanto, in mancanza della presenza dell’affittuario e purché coltivino direttamente il fondo.

È importante ora, una volta che hai chiarito la legittimazione soggettiva e l’oggetto della prelazione,  comprendere chi sia un proprietario confinante ai fini del riconoscimento del diritto in questione. Ti starai chiedendo il perché dell’importanza di questa sottigliezza. Ebbene, non è una questione affatto di poca importanza, in quanto vi sono numerose situazioni che interrompono la prelazione per mancanza di contiguità e pertanto il diritto di preferenza. Cosa significa tutto ciò? Che il proprietario del fondo in vendita potrà procedervi senza alcun onere.  Qua ci vengono in aiuto i giudici di Piazza Cavour, ossia della Cassazione. Essi per contiguità intendono quella fisica e materiale escludendo pertanto quella meramente funzionale, ossia quando due fondi, pur se fisicamente separati, potrebbero essere utilmente accorpati in un’unica azienda.

Escludono, pertanto, la contiguità fisica e materiale e pertanto la prelazione la presenza di: una strada pubblica (comunale, provinciale, statale); un’autostrada; una ferrovia; una strada vicinale; la presenza di un corso d’acqua naturale, sia esso un  fiume, un torrente, un canale o una roggia demaniale,  -indipendentemente dal fatto che esso sia incluso nell’elenco delle acque pubbliche, che non ha carattere costitutivo, ma solo dichiarativo-. Ed, infine, escludono la prelazione la presenza di una striscia di terreno in proprietà di terzi, per quanto piccola.

Chiediamoci ora cosa non escluda la prelazione. Perché? In modo da, innanzi a situazioni prima non incluse, non avere il dubbio. In tal senso non escludono la prelazione le strade interpoderali,  i fossi e, infine, i canale di scolo delle acque.

Arrivati a questo punto ti resta solo più un punto da chiarire. Ossia, in presenza di più soggetti, confinanti, titolari del diritto di prelazione, chi debba essere preferito. Per questo interrogativo viene in soccorso la legislazione in materia. La quale prevede, quale criteri preferenziali, nell’ordine: la presenza nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa fra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni; il numero di essi; nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate.

Dopo aver risolto tutti i punti di cui sopra, e con la speranza di essere stato chiarificatore in una materia cosi complessa, quale è quella del diritto di prelazione, non mi resta che rendermi a disposizione per qualsiasi chiarimento in materia laddove fossi interessato agli splendidi immobili di Madonna dell’Olmo e Barolo.