Hai comprato un alloggio soufflè?
24 Gennaio 2021

 

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Sapresti calcolare il valore di realizzo della casa che vuoi comprare o vendere?


 
 

 
 


Senza tanti giri di parole mi permetto di farti una domanda, anche se, senza presunzione alcuna, so già la risposta che mi darai. Ti chiedo, cortesemente, ma penso che non ce ne sarà bisogno, onestà di pensiero e risposta: “saresti disposto a regalare ad uno sconosciuto 10.000€? in altre parole potresti permetterti di buttare nel cestino un importo cosi elevato?” Risponderò io per te, di sicuro la tua risposta sarà NO!.

Per capire meglio il motivo della mia domanda e dove voglio arrivare ti farò qualche esempio:
-partiamo da un esempio soft: se comprassi una pagnotta di pane ad un 1,05 € e, quando esci dal negozio, ti rendi conto che, per sbaglio, il panettiere ti ha chiesto un 5% in più rispetto al prezzo base. Cosa tendiamo a pensare tutti? Bah, chissenefrega, sono 5 centesimi. Questo che cosa significa? Che la perdita di quei cinque centesimi per noi è indifferente, ma non perché svalutiamo il denaro, ma perché, in fondo, si tratta di 5 centesimi;

-invece, pensiamo ora ad un'altra situazione, simile a quella precedente, ma in cui non siamo cosi indifferenti: se compriamo un pc a 1000 € e poi lo vediamo in un altro negozio con uno sconto del 5% ci viene un colpo, no? Caspita perdere 50€ di sicuro inizia a farci girare le scatole, vero?

- ti propongo ora un’ulteriore situazione, molto più drastica: se compriamo o vendiamo una casa e sbagliamo nella valutazione del 5%, ecco viene fuori il panico totale, su 200.000€ sono 10.000€.

Cosa voglio farti capire? Che abbiamo sempre parlato di un margine di errore del 5%. Ma, se con il pane e con il PC l’errore lo possiamo tollerare, siamo concordi che in una operazione immobiliare non possiamo e non dobbiamo sbagliare di questo 5%, non ce lo possiamo permettere, vero? Sono sicuro che alla domanda iniziale che ti ho posto avrai pensato: no, a me non capiterà mai, io non butterò nel cestino una cifra simile!!! Invece sono qui a dirti che se io fossi in te non ne sarei cosi tanto sicuro.

"Credimi che ciò succeda è più facile di quello che tu possa immaginare"






Per il nostro signor Rossi sbagliare in una valutazione immobiliare del 5% non è cosi lontano dalla realtà. Occhio, non intendo che lo faccia dolosamente, ma magari per distrazione, per mancanza di conoscenze. Ovvio non essendo i suoi soldi agisce con più tranquillità, ma ahimè in gioco ci sono i tuoi di soldi. So di non essere andato tanto per il sottile con questa introduzione, ma posso dirti di stare tranquillo perché ho scritto due articoli (questo e un altro che sarà pubblicato a breve) in modo che tu possa imparare a stimare il valore di mercato di quella proprietà che vuoi comprare o vendere e che tu non possa perdere quel fantomatico 5%.

E come diceva Orison Swett Marden:

“L'economia consiste nel sapere come spendere e il risparmio nel sapere come mantenere.”


Si, sono due metodi diversi ma complementari:
- In questo il calcolo sarà sviluppato prendendo come parametro il prezzo di vendita degli immobili, oggi, nelle vicinanze della tua proprietà. Questo ovviamente se consideriamo che tu voglia vendere, ma vale ugualmente nel caso dell’acquisto;
- mentre nel prossimo il calcolo sarà fatto tenendo conto del fatto compiuto, ovvero a quanto hanno venduto sempre nelle vicinanze della tua proprietà.
Successivamente metteremo a confronto i due valori ottenuti per finire con il tanto ambito prezzo di realizzo.

Ti assicuro che quello che ti dirò sarà l’unica informazione di cui avrai bisogno per fare una buona compravendita immobiliare, una compravendita in modo corretto, giusto, insomma senza sbagliare. Ricordati che l’inesperienza, la negligenza del signor Rossi potrebbero danneggiarti più di quanto tu possa pensare. Ti potrebbero danneggiare non solo a livello monetario, facendoti perdere dei soli, ma anche dal punto di vista sentimentale.

Ti racconto la storia di un caro amico che è stato per mesi cercando quell’alloggio dei sogni, il luogo dove amare la moglie e far crescere i figli. Tutti i w.e. li ha dedicati a girare cantieri, case altrui, fino al momento in cui sembrava aver trovare il nido giusto. Finalmente, eureka, pensò lui. Dietro sua richiesta faccio una valutazione dell’immobile che gli interessava, applicando ovviamente i criteri che stai imparando, e, purtroppo, arrivo alla conclusione che l’immobile non ha il valore richiesto né molto meno la metratura indicata. Lui, con i paraocchi e dopo tanto sforzo ha voluto comunque continuare, stoppandosi poi con un NO bancario per il finanziamento del mutuo. Che delusione, vero? !!!!

Ti racconto un’altra storia, oggi sono in vena di racconti per farti capire che non sto parlando di un qualcosa che non accade, ma che, purtroppo, è all’ordine del giorno. Una mia amica, per via di una successione, eredita un alloggio fuori dalla sua zona. Si affidò in quell’allora al Rossi di turno che le consigliò, addirittura, di vendere l’immobile a due terzi del suo valore. Ingamba vero?. Per carità.

Credimi lei piangeva mentre lo raccontava, non per i soldi persi che erano tanti, sennò per come ha sprecato il lavoro di anni e anni dei suoi genitori.
Ok, ora mi fermo, sennò finisco con il rubare il posto a Maria de Filippi a c’è posta per te”

Passiamo ai fatti!!!
Il metodo che sto per insegnarti si basa sulla rilevazione dei prezzi “proposti” e delle caratteristiche degli immobili che sono simili al tuo affinché questi siano confrontati.
A bruciapelo rispondimi ad una domanda: sono simili Raoul Bova e Lino Banfi?
Beh, direi proprio di no. Quello che gli accomuna è che sono entrambi attori. Per quanto sento dire da mia moglie uno molto bello, alto, magro e l’altro piccolo, basso, cicciottello. Di certo, non sono comparabili!!!

Sono uguali una Ferrari e una Fiat 500?. No! Sono sempre macchine però non sono comparabili.

Quindi per poter comparare una cosa con un’altra dobbiamo cercare che queste siano paragonabili, confrontabili, simili. Quindi tutto quello che è simile al tuo immobile “soggetto” lo chiameremo “comparabili” e utilizzeremo il prezzo di vendita dei comparabili per formare il prezzo del soggetto.


Questo concetto, che sembra semplice, ha i suoi trabocchetti e alcune volte non è tanto facile da soddisfare.
Vediamo allora cos’è un immobile comparabile:
- Quelli che hanno la stessa destinazione d’uso. Cioè non posso comparare un immobile residenziale con uno commerciale;
- Quelli che ricadono nella stessa zona, a livello di dotazione di servizi ed infrastrutture e qualità territoriale;
- Quelli “simili” come superficie commerciale, servizi igienici, livello di piano.
Mano nella mano, procediamo in ordine:

Passaggio n. 1

Ti consiglio di prendere carta e penna e di scrivere ora le caratteristiche del tuo immobile. Fallo sia che tu voglia comprare o che tu voglia vendere. Ad esempio io utilizzo questa tavola che raccoglie i dati più importanti. Te la offro con piacere e ti dico che a me funziona benissimo, e ricordati è paragonabile a quella che utilizzano i periti per procedere con la stima bancaria.

Passaggio n. 2

Ora dovrai sbirciare attentamente qualsiasi dei siti internet dedicati alla vendita immobiliare per estrarre i dati degli immobili che saranno i tuoi COMPARABILI, quindi dovrai analizzare gli annunci i cui immobili siano “simili” al tuo.

"Occhio, non impazzire a cercarli uguali perché difficilmente li troverai. S I M I L I"


Come esempio ho compilato questa tavola con i seguenti dati, quella di prima aggiungendo i dati che ho trovato per i comparabili.

Sicuramente avrai notato che ho inserito quattro righe in più: prezzo richiesto, sconto, prezzo di vendita e prezzo per metro quadro. Elementare amico Whatson, questi sono i dati che ti servono per formare il prezzo di vendita del tuo immobile di interesse (SOGGETTO) Forse ti chiederai: ma perché lo sconto? Perché il prezzo riportato nei siti internet immobiliare è ante trattativa, e ricordati che a te interessa sapere quanti soldi ti entreranno in tasca per la vendita o quanto dovrai sborsare per la compra. Ti sei reso conto che abbiamo preso alloggi simili, chi ha 1 bagno chi ne ha 2, uguale con il box, non tutti uguali con la dotazione impiantistica come con lo stato manutentivo.

Passaggio N. 3

Applichiamo adesso un può di matematica, che rogna starai pensando, però sarà semplice e divertente, te lo assicuro. Una buona calcolatrice che faccia le quattro operazioni elementari che abbiamo imparato a scuola ti sarà più che sufficiente. Credimi. Nel passaggio 2 più volte ti ho detto di cercare gli immobili comparabili che siano simili al tuo ma non uguali. Bene, ora ti chiedo di fare che quelli scelti da te come Comparabili siano uguali al Soggetto (quello che vuoi comprare o vendere).

Come??? Sei impazzito? Abbiamo perso il lavoro fatto finora?

Tranquillo, sai cosa faremo? ai comparabili toglieremo (in €) le cose che hanno in più in confronto al Soggetto e aggiungeremo (in €) le cose che hanno in meno. Procederò con tutti gli esempi che ti servono.

Cominciamo con la superficie commerciale

Superficie commerciale del Soggetto è di 144 m.q. contro i 105 mq del comparabile 1, quindi a quest’ultimo dobbiamo aggiungere 39 m.q. per farlo così diventare uguale al Soggetto, però "in euro": 39 mq * 1740€/m.q. =67.860€ In sostanza quello che stiamo facendo è fare più alto Lino Banfi affinché raggiunga l’altezza di Raoul Bova. Identica procedura dovrai applicarla con il Comparabile 2 e 3

Passiamo al livello piano

Più in alto sarà posizionato un immobile più esso valore avrà. Ti chiederai perché, ma ti dico la risposta: per dirne una, la panoramicità. Pensate ad una grande città, se confrontiamo un alloggio al piano rialzato e un altro al quinto piano, sicuramente quest’ultimo avrà un maggiore valore . L’incidenza per “ogni piano” è pari al 1% del prezzo dell’immobile*. *La formula ha delle varianti che per semplicità preferisco non approfondire Noi abbiamo il Comparabile 3 che è posto al primo piano mentre il nostro Soggetto al piano terreno, quindi dobbiamo posizionare Comparabile 3 al piano terreno: -1 piano * 0,01 * 261.000€ = -2.610€

Ora, lo stato di conservazione dell’immobile

Nella nostra tavola abbiamo tre livelli per lo stato di conservazione: scadente, normale, ottimo Le stime indicano che, per passare da un livello all’altro, ci vogliono 200€ al m.q. Ad esempio da scadente a normale= 200€/m.q., invece da scadente a ottimo 400€/m.q. Il nostro Soggetto è in stato di conservazione ottimo mentre il Comparabile n° 1 è normale, quindi affinché quest’ultimo possa diventare come il Soggetto dobbiamo aggiungere: 105 m.q. * 200€/m.q. = 21.000€ Sta diventando quasi il gioco monopoli, però, attenzione, qui il calcolo è fatto con soldoni veri, i tuoi soldi, e non come a monopoli con biglietti falsi.

I Bagni

Qui il gioco diventa interessante. Fare un bagno ha un costo approssimativo di 9.000€ (intendo farlo carino) e una vita utile di 25 anni. Cioè, ogni anno che passa il bagno perde un valore di 9.000/25 = 360€ Il Soggetto ha 2 bagni, mentre il Comparabile n° 2 ne ha 1 solo, quindi per far diventare quest’ultimo uguale al nostro Soggetto dobbiamo aggiungere il prezzo di un bagno nelle stesse condizioni, usurato, con la vecchiaia del Soggetto di 6 anni (2020-2014). 25anni – 6 anni di vetustà= 19 anni 19 anni*360€ = +6.840 €

Dotazione Impiantistica

Non è uguale un immobile dotato di domotica rispetto ad un altro che ne sia sprovvisto, con o senza fonti di energia rinnovabili per la produzione di energia e acqua calda, cosi via discorrendo. Il costo della dotazione impiantistica è stimato in 25.000€ con una vita utile di 25 anni, quindi ha un deprezzamento di 1.000€/anno Il Comparabile n° 3 ha una dotazione “media” mentre il Soggetto “massimo”, con una vetustà di 6 anni, quindi 1.000€ * 19 anni= +19.000€

Box

Nella zona i box hanno un valore a corpo di 15.000€, quindi, il Comparabile n° 3 confronto al Soggetto è carente di un box per tanto dobbiamo aggiungerlo: Non è il nostro caso di studio però come promesso non mi risparmio in nulla: ti indico l’influenza della presenza o no dell’ascensore. Senza ascensore Primo piano (-5%) Secondo (-15%) Terzo (-20%) Quarto e oltre (-25%)

Come nei migliori film The End

Non ci resta altro che sommare le cifre ottenute per far diventare i Comparabili uguali al Soggetto

Abbiamo così ottenuto il valore del nostro immobile, quindi se vuoi vendere il tuo immobile (Soggetto) potresti spingerti a realizzare fino a 282.000€ (oltre a questa cifra i compratori acquisteranno da un’altra parte); se vuoi comprare potresti spingerti a negoziare sapendo che il prezzo minimo è di 269.000€, al di sotto di questa cifra molto probabile il venditore non accetterà.

Ti posso assicurare e sicuramente concordi con me che i calcoli sono semplici e che tu sarai in grado di farli, perché non mi sono risparmiato in nessun passaggio, ti ho spiegato per filo e per segno ogni elemento da prendere in considerazione. Sicuramente dopo aver letto questo articolo ti senti che hai acquistato la consapevolezza di poter affrontare il signor Rossi, ad armi quasi direi pari, con le conoscenze di un professionista capace, autorevole. Il quasi si trasformerà e diventerà “ad armi del tutto pari” con il prossimo articolo. Ricordati che questo metodo di calcolo è utilizzato dalla stra maggioranza dei tecnici incaricati dalle banche per stimare il valore di mercato di un immobile. E se viene utilizzato dalle banche credo che ci siamo detti tutto, siamo in una botta di ferro. Sono veramente soddisfatto, in precedenza ti ho insegnato, a calcolare la superficie commerciale di un immobile e abbiamo visto quanto è sottovalutato questo valore. Invece con questo paper abbiamo parlato di una cosa molto importante per te e per la tua famiglia, cioè i vostri investimenti.

Ti consiglio di calcolare la divergenza: questa deve essere inferiore al 10% perché la stima sia affidabile 100*(max - min)/min= 100* (281950-269100)/269100 = 4,78% Ultimo consiglio: mentre più comparabili tu possa trovare meglio sarà però, la mia esperienza mi insegna che tre di qualità sono più che sufficienti.

 

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