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Come stimare il valore di mercato di un immobile
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Sai cos'è un alloggio "SOUFFLE'"?


 
 

 
 


Ti chiederai che cosa siano gli alloggi soufflé, vero? Bene, gli alloggi “soufflé” sono quegli immobili gonfiati intenzionalmente per quanto riguarda la loro superficie. Cioè, mi spiego meglio, quelli che nella pubblicità di vendita si presentano come lievitati, ovvero aumentati, per quanto riguarda i metri quadri, però, ahimè, nella realtà commerciale non sono così.

Ebbene, in una trattativa di compravendita, ci vuole una modalità di misurazione standard della superficie che sia fondata su criteri uniformi, validi e largamente condivisi. Bisogna dunque partire da un criterio uniforme nella misurazione della superficie dell’immobile e questo criterio è la SUPERFICIE COMMERCIALE.

Pensate, per fare un paragone più immediato, a due medici che si confrontano circa la malattia di un paziente. Immaginate che caos verrebbe fuori se la temperatura misurata da un medico sia in gradi Celsius, mentre l’altro ragiona in gradi Fahrenheit. Oppure pensiamo ad una trattiva commerciale dove la cifra espressa in dollari viene considerata dall’altro contraente in yen. Oppure pensiamo ad un incontro didattico dove l’insegnante parla lo spagnolo e in aula non c’è il traduttore per gli studenti russi. Questo che cosa ci insegna? Che dobbiamo dunque, in tutte le situazioni della vita quotidiana, interloquire attraverso una sola lingua, nell’ambito immobiliare attraverso un unico sistema di unità di misura.


"ti insegnerò a calcolare la superficie commerciale di un immobile applicando un criterio uniforme per la misurazione della superficie e sarà l’unico parametro di misurazione di cui avrai bisogno"

Questa sarà l’arma vincente per stimare quanto è grande l’immobile che vuoi comprare o che vuoi vendere. Una volta che imparerai a calcolare la superficie commerciale potrai verificare, tu stesso, se la cifra coincide “sommariamente” con la superficie catastale, quelle che vengono riportate nelle visure.

Ricordati che con questo “magico” valore vengono calcolate, tra le altre cose, le imposte relative all’acquisto di un immobile oppure è utilizzato per il calcolo del tanto odiato IMU. Un errore pertanto grossolano nella visura fa si’ che ogni anno tu possa buttare dei soldini nel cestino. Quindi occhio!

"Certamente questo metodo di calcolo non è una mia invenzione, sennò sarei Einstein”

E' basato sulle istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani dell’Agenzia del Territorio. Volendo te li puoi scaricare.

Ora, bando alle ciancie, e cominciamo.

Per prima cosa devi sapere che il tuo immobile è composto di due tipi diversi di superficie: le principali e quelle chiamate pertinenze, con la somma di questi due ottieni la SUPERFICIE COMMERCIALE

Per semplicità nel ragionamento possiamo dire che la Superficie Principale è dove ci abiti, cioè soggiorno, cucina, camere da letto, anche i bagni, ripostigli, scale (interne) e disimpegni.
Primo appunto che ti do: la superficie principale si compone dall’insieme di spazio calpestabile che incontri in un immobile compresi i muri interni ed esterni.

Sarà poco elegante cosa sto per dire, però sicuramente ti sarà più chiaro, è tutto lo spazio dove potresti girare in mutande!!! Ora è più chiaro vero?

Invece, le pertinenze è tutto quello che è di “tua proprietà” ma che si trova fuori dalla abitazione in senso stretto, ossia i balconi, i terrazzi, i portici, i giardini, le cantine, le soffitte, i depositi, i posti auto coperti e scoperti. Non ha importanza che siano localizzati nello stesso o ad un altro livello, o che siano comunicanti direttamente con l’interno della casa o no.
Secondo appunto da ricordare: le pertinenze sono tutto quello che si trova al di fuori dei muri della tua abitazione, all’esterno pertanto, ma di tua “esclusiva proprietà”. Ti consiglierei, per tornare all’esempio di prima, nelle pertinenze di metterti almeno dei pantaloncini corti.
E adesso una cosa molto importante che ti stupirà:
Terzo appunto: gli spazi e le superfici condominiali in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie commerciale dell’appartamento.

"SUPERFICIE PRINCIPALE"
Calcoliamo adesso la superficie principale applicando questi accorgimenti (quarto appunto)

a-) I muri esterni della abitazione e quelli all’interno di essa vengono considerati fino ad un massimo di 50 centimetri di spessore. Facciamo un esempio cosi è più facile comprendere: se un muro di facciata ha uno spessore di 45 cm, allora, ai fini del calcolo, dovrai considerare tutti i 45 cm. Invece se fosse di 70 cm di spessore in questo caso dovrai considerare lo spessore massimo che è di 50 cm, i restanti 20 cm NON verranno conteggiati.
I muri in comunione con il vicino, mi riferisco a quelli che dividono un alloggio dall’altro, alle pareti nelle ville a schiera che dividono una abitazione da un’altra, vengono computati per metà del loro spessore e fino ad uno spessore massimo di cm 25. Ad esempio: il muro che divide l’alloggio di Tizio e Caio è di 50 cm di spessore? ebbene 25 cm vengono computati all’alloggio di Tizio e i restanti 25 cm a Caio.
Ricordati che stiamo calcolando una superficie, per tanto, a te serve misurare per ogni stanza il largo e il lungo aggiungendo i spessori dei muri interni come esterni, come imparato in questo quarto appunto.
b) Le scale interne non si misurano inclinate, ma in proiezione orizzontale, cioè tenendo conto della lunghezza e larghezza. Inoltre si misurano una sola volta per la loro proiezione nel piano in cui vi sono i locali principali.
c) La superficie dei vani principali, aventi altezza utile inferiore a 1,50 metri, non entrano nel computo. Questo serve principalmente per le mansarde. E neppure entrano nel computo gli ambienti sprovvisti di accesso come intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti non abitabili (quelli che accedi da una botola), vuoti sanitari.

Quinto appunto: le superficie principali così calcolate vengono considerate al 100%


Calcolo della Superficie Principale (ricordati, mi riferisco a dove potresti girare in mutande)
10.00 * 13.00= 130,00 m.q. +
4.00 * 5.00= 20.00 m.q. –
0.50 * 1.00= 0.50 m.q.
Tot. Sup. Principale. 149.50 m.q.
149,50 m.q. * 100% = 149,50 m.q.

"Penso che fin qui sia tutto chiaro, no?

"SUPERFICIE DELLE PERTINENZE
Veniamo adesso al calcolo della superficie delle pertinenze. Ma prima di fare ciò voglio che ti fermi un momento a riflettere su una domanda che ti porrò: nella tua cantina o nel tuo balcone o nel tuo terrazzo il grado delle rifiniture, o l’impianto di riscaldamento (se ce l’ha), l’impianto elettrico o sanitario, pure gli isolamenti, spessore muri, piastrelle, e così via discorrendo, pensi che siano uguali a quelli che hai dentro casa?
No, assolutamente no.

"Pertanto il prezzo per metro quadro delle pertinenze non può avere lo stesso valore come quello delle superficie principali"

In qualche modo questo fatto devi considerarlo.
Tranquillo, a tale fine ci vengono in ausilio i moltiplicatori chiamati rapporti o indici mercantili che sono facilissimi da utilizzare e servono per rapportare i prezzi delle superficie pertinenziali con i prezzi della superficie principale.
Procediamo anche con degli esempi.
La superficie delle pertinenze viene calcolata con gli stessi criteri delle superfici principali, che hai già imparato prima, però ora li dovrai moltiplicare per alcune percentuali che faranno diminuire la loro superficie (per il fatto che non valgono lo stesso come le superficie principali):


"Sesto appunto: i raporti o indici mercantili servono per rapportare i prezzi delle superficie pertinenziali con i prezzi della superficie principale".

Per cortesia guarda l'immagine di sotto: Portico
6.00 * 5.00 = 30 m.q. superiore a 25 m.q., quindi, la superficie commerciale è:
25.00 m.q. * 0.30 = 7,50 m.q. +
5.00 m.q. * 0.10 = 0,50 m.q. = 8,00 m.q.
Balcone
4.00 * 1.50*0.30 = 1,80 m.q.
Abbiamo scelto il 30% e 10% perché entrambi sono comunicanti con l’interno della casa.

"Penso che fin qui sia tutto chiaro, no?



Ti ricordi che avevamo calcolato la superficie principale in 149,50 m.q. allora,
Giardino
20.00 * 10.00 = 200.00 m.q.
Quindi,
149,50 m.q. * 0.10 = 14,95 m.q.
La differenza
50,50 m.q. * 0.02 = 1,01 m.q.
Totale pertinenza giardino: 15,96 m.q.

Area scoperta ad uso esclusivo per sostare le macchine:
7.00 * 6.00 = 42.00 m.q.
Superficie commerciale
42.00 m.q. * 0.20 = 8,40 m.q.


Alleluia, finalmente abbiamo ottenuto la tanto ambita superficie commerciale.


Per rassicurarti circa la validità del metodo di calcolo della superficie commerciale, che oggi grazie a me hai imparato, ti ripeto che è quello applicato dall’Agenzia del Territorio. In più questo metodo di calcolo è proprio quello che utilizzano i portali di vendita, ad esempio Immobiliare, per inserire il dato della superficie.
A te questo calcolo ti sarà di tantissima utilità perché finalmente potrai comparare gli immobili che ti interessano, cioè quello che vuoi comprare o vendere con quelli che sono oggi nel mercato di vendita, e potrai sapere se il prezzo per metro quadro che ti chiedono o vorresti chiedere è giusto, concorrenziale, eccessivo o basso.
Ad esempio, ipotizziamo che l’alloggio che abbiamo utilizzato come esempio sia il tuo, simile al comparabile che è qui di sotto. Il comparabile è in vendita per 245.000€ e ha una “superficie commerciale” di 146 m.q., ovverosia lo vendono al metro quadro commerciale a 245.000€/146 m.q. = 1.680 €/m.q.


Quindi se tu fossi il venditore dell’alloggio che ho portato come esempio, con una superficie commerciale di 187,66 m.q. potresti offrirlo in vendita al prezzo di: 187,66 m.q. * 1.680 €/m.q. = 315.269 €

Però ricordati: il calcolo di prima ha senso se abbiamo utilizzato per entrambi la “superficie commerciale” e come moneta l’euro. Cioè, abbiamo parlato la stessa lingua sennò non ha alcun senso.

A risentirci e ricordati condividi il messaggio….

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