Salve investitori, oggi voglio esprimere il mio pensiero sul futuro del mercato immobiliare dopo il COVID-19. In questo momento l’Italia, come sappiamo, è in forte difficoltà dal punto di vista sanitario e vi sembrerà paradossale però, ciò che mi spaventa ancor di più, è la crisi economica che si avvicinerà. Quanto intensa sarà?. Dipende dall’abilità dei politici e degli economisti italiani e del mondo. Si, mi riferisco ai nostri esperti e a quelli esteri visto che oggi l’economia è un traliccio dove la maggioranza dei paese sono le aste mentre pochi altri sono i montanti. Tutti insieme però reggono questa struttura chiamata economia. Di questi montanti uno è la Cina, che rappresenta il 16% del PIL mondiale e il 10% della domanda del petrolio, e proprio dalla Cina parte il primo segnale: "nei primi tre mesi del 2020 l’economia cinese rallenta stretta nella morsa del coronavirus" A causa dell’uscita della Russia dall’OPEC (nulla da vedere con il coronavirus), a gennaio, il settore energetico crolla con il petrolio che scende da 45$ a 27$. Tutto questo trascina al ribasso anche le materie prime, come il rame, e tutti i settori produttivi. Ricordiamo che il rame è l’espressione del sentimento delle imprese manifatturiere. Ecco il secondo segnale: "si comincia a sentire puzza di recessione” Il 12 marzo le Borse crollano: Piazza Affrari chiude a -16,92% registrando il peggior crollo di sempre. Come la Borsa italiana crollano anche le Borse di tutta l’Europa e l’America. A nulla sono serviti le promesse di intervento della BCE e della Federal Reserve e i tassi di interesse pari a zero. Ecco il terzo segnale: "la crisi è pertanto strutturale"
In tutto questo, pur chiudendo l’Italia il quarto trimestre del 2019 senza pandemia, con il P.I.L. pari a zero, nei primi due mesi del 2020 i consumatori italiani avevano un sentimento di fiducia verso il futuro delle imprese e dei consumi, vedevano una situazione economica in generale positiva. Nel settore immobiliare questo era trainato dai bassi interessi, dal facile accesso al credito, dall’interesse all’acquisto degli immobili, dai minori sconti nelle trattative, dagli accorciamenti dei tempi di vendita. Con la crisi strutturale in atto, e l’arrivo del maledetto COVID-19, tutto crolla, quindi cosa dobbiamo aspettarci adesso?. La DEFLAZIONE, il calo generale dei consumi. La deflazione è pericolosa perché i consumi si riducono, i prezzi calano, e questo porta i singoli individui a posticipare gli acquisti con l’aspettativa di ulteriori cali futuri dei prezzi. Un calo dei consumi comporta una diminuzione dei fatturati delle imprese, di conseguenza, saranno obbligati ad un certo punto a licenziare, se non addirittura a chiudere i battenti. L’unico modo di combattere questa crisi, già strutturale, è mantenere le forze produttive aperte, non per nulla il governo americano ha annunciato un piano di aiuto alle imprese per 2.000 miliardi di dollari ed il governo italiano per sostenere l’economia italiana prevede uno stanziamento di 400 miliardi di euro. Certamente le misure da implementare dovrebbero essere tre: a)immediatamente, forte iniezione di liquidità; b)denaro a tasso d’interesse pari a zero; c)diminuzione delle imposte per rendere competitivi i nostri prodotti all’estero. Quarta considerazione: "ci sarà, da quanto emerge, una forte iniezione di liquidità per salvaguardare le imprese e il lavoro"
Ricordiamo che l’Italia primeggia a livello mondiale tra gli amanti del mattone ed il mercato immobiliare è basato sulla reale esigenza abitativa del cittadino. L’abitazione, come l’alimentazione, risponde ad una esigenza primaria delle persone. Visto il risultato delle Borse (-30%) il mattone potrebbe essere considerato un “bene rifugio” che porti i risparmiatori a rivalutare l’investimento in questo settore. Consideriamo che questa iniezione di liquidità è destinata a mantenere in piedi il tessuto imprenditoriale e l’export italiano, e di conseguenza, a limitare i danni in quanto a perdita dei posti di lavoro. Non dimentichiamoci che gli acquirenti di immobili, oggi, accendono un mutuo e, che le banche per erogarlo, valutano principalmente la stabilità del posto di lavoro. Con tutte queste premesse cosa potrà accadere nel settore immobiliare in futuro?. Cerchiamo di dare una risposta analizzando il mercato del lavoro. Oggi la società italiana è scaglionata cosi: - 15 milioni: impiegati a tempo “indeterminato”; - 3 milioni: impiegati a tempo “determinato”; - 5 milioni: lavoratori “autonomi”; - 13 milioni: di “disoccupati”; - 16 milioni: di “pensionati”; - 8 milioni: di giovani in età di non poter lavorare. Nel 2019 circa l’8,5% delle compravendite immobiliari sono state realizzate dai pensionati, in teoria loro continueranno ad avere le loro entrate (pensioni) quindi possiamo concludere che questo segmento di mercato rimarrà invariato (circa 51.000 alloggi). Il restante 91,5% del mercato immobiliare nel 2019 ricadeva sugli impiegati a tempo indeterminato (15 mln), tempo determinato (3 mln) e lavoratori autonomi (5 mln), cioè, 23 milioni di lavoratori. Oggi, con lo scenario descritto, si prevede che il mercato potrà interessare gli impiegati a tempo indeterminato, quelli a tempo determinato non prenderanno in considerazione l’acquisto di una casa ed invece per i lavoratori autonomi la stima è che chiuderanno per la fine dell’anno intorno a 500 mila autonomi. Quindi, la cifra dei potenziali acquirenti, scenderà da 23 a 19,5 milioni (-8,5%). In altre parole, se le aspettative erano, nel 2020, di vendere 613.000 unità, dopo la crisi, e con una dose di ottimismo, si venderanno 561.000 immobili. Da ciò si deduce che: "il mercato immobiliare avrà un calo delle vendite attorno al 8,5%-10% (previsione soft) ed i prezzi degli immobili subiranno un calo tra l’1 e il 3%". Oggi, purtroppo, il compito di chi governa non è facile, in primis dovranno reperire i 400 miliardi di euro promessi come aiuto alle imprese, dovranno sburocratizzare il sistema affinchè in tempi celeri questi soldi possano essere investiti prima che il motore dell’economia si spenga, ma, soprattutto, e sicuramente questo è il compito più difficile, dovranno seminare un clima di fiducia sul futuro e sull'economia. L’investimento immobiliare è basato proprio sulla fiducia nell’economia e il lavoro. Spero vivamente che il governo, nella disperazione di fare cassa, non faccia l’errore psicologico di aumentare le tasse sugli immobili, ed in particolare introdurre quella sulla prima casa, non proceda alla revisione del sistema catastale ed all’aumento delle imposte sulle donazioni e successioni. Come succede in tutte le crisi entreranno nel mercato nuove unità proprio per affrontare la necessità di capitalizzare e la necessità di liquidità delle famiglie e delle imprese. Oggi, più che mai, si rende importante la professionalità dell’Agente Immobiliare, egli sarà colui che dovrà tutelare gli interessi del proprietario e, soprattutto, dovrà non approfittasi del momento contingente di sconforto per consigliare di svendere gli immobili, tutto ciò dettato dai suoi interessi personali.
Per concludere rispondo alla domanda: ho fiducia nel futuro? Dipende!. Se il decreto liquidità verrà implementato subito, se verranno preservati i posti di lavoro e, se questa liquidità farà girare l’economia in un clima di fiducia, la risposta sarà SI!
