Quando si intende effettuare una compravendita immobiliare è più che consigliato procedere con alcune verifiche preliminari al fine di scongiurare il rischio di subire brutte sorprese o addirittura di essere vittime di una truffa, situazione alquanto sgradevole ma purtroppo molto frequente. Per fare queste verifiche purtroppo si deve affrontare l’estenuante burocrazia con perdita di molto tempo. Queste operazioni di verifica convogliano in quello che tecnicamente si chiama “Due Diligence”. Nel settore immobiliare si sviluppa attraverso un riscontro tra lo stato documentale e lo stato di fatto di un immobile valutando i possibili scostamenti presenti. In altri termini la “Due Diligence” è un processo di controllo, di approfondimento, insomma di conoscenza dell’immobile. Si sostanzia in un’analisi dello stato di salute dell’immobile, simile ad un “check up" del medico, il tutto finalizzato a valutare la situazione come non conforme, non definibile o conforme in modo da decidere se procedere all’acquisto o meno.
La Due Diligence è un’analisi dello stato di salute dell’immobile, simile ad un “check up" del medico.
La “Due Diligence in ambito legale” serve per verificare la documentazione dell’immobile: atto di provenienza, visure catastali, visura ipotecaria, trascrizione. Purtroppo l’acquirente non sa che dietro ad ognuno di questi punti c’è un mondo di fattori da valutare. Una chicca: sai che le banche non sono propense a concedere mutuo se la provenienza dell’immobile è per donazione? Siamo in Italia e purtroppo da più di 10 anni viviamo in un periodo di crisi economica soprattutto nel settore dell’edilizia. Sebbene le ditte edili del nostro intorno siano molto serie ti consiglio comunque una cosa: quando hai individuato l’immobile desiderato effettua qualche verifica sul venditore: esistenza di decreti ingiuntivi, di procedure fallimentari, di misure preventive. Sia le attività immobiliari come le persone fisiche siamo tutti soggetti alle disposizione di legge sull’Antiriciclaggio e sull’Antiterrorismo di cui al D.lgs 90/2017. La “Due Diligence tecnico/progettuale” serve per verificare la corrispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell’immobile, valutazione dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso, riqualificazione). Di solito chi vuole vendere tende a “mascherare” i difetti presenti, ad esempio con le muffe da incubo procedono con una pennellata di bianco o con un ripristino dell’intonaco. Ti assicuro che se non hai la professionalità e l’esperienza è molto facile scivolare su una buccia di banana!.
Il contratto preliminare di compravendita è il contratto che “obbliga” le parti a concludere in futuro il contratto definitivo e sin da questo momenti inizi a sborsare i tuoi risparmi. Nella mia lunga esperienza ho visto che l’acquirente quando arriva in questa fase è “ubriaco di emozione” sottovalutando cosa sta per firmare: capitolato, caparra o acconto, fideiussione, clausole vessatorie, ma “chi se ne può fregar di meno abbiamo trovato la casa sognata!!!” – dicono gli acquirenti-. Il contratto preliminare, se ben predisposto, obbliga e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita. Un’ulteriore garanzia è offerta dalla trascrizione (ottativo) del contratto nei Registri Immobiliari eseguita dal notaio. Purtroppo non in tanti sanno che in alcuni particolari casi è obbligatorio stipularlo per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il consiglio è sempre prestare molta attenzione a cosa stai per firmare e soprattutto appoggiarti ad un consulente personale. Per concludere vi racconto una brutta esperienza: Qualche anno fa avevo in vendita degli alloggi appena costruiti in fase di ultimazione. Mi si avvicina una famiglia avente necessità impellente di acquistare un alloggio visto che la famiglia felicemente si allargava. Purtroppo in quell’occasione non è stato possibile arrivare ad un accordo per il prezzo di vendita. La famiglia acquistò ad un’altra impresa edile che gli offriva una casa “da costruire” con più metri quadri di superficie, stessi impianti tecnologici però ad un prezzo decisamente minore. Qualche mese dopo gli ritrovo disperati perché avevano firmato il contratto di compravendita per la casa sognata dando anche una consistente caparra. Per la loro sfortuna poco dopo l’impresa edile dichiarò fallimento diventando essi creditori chirografari (postergati rispetto ai creditori cosiddetti privilegiati) non vedendo cosi’ più i soldini dati.
